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· 特别报道

房地产";教父";施永青：当前房价下跌是理性回归

施永青，香港中原地产创始人之一，现任中原集团主席。他还在香港房屋委员会、香港策略发展委员会、香港地产代理监管局等身兼公职。文化和智慧使人类生命得以不断延续。　　能够用文化和智慧全身心地拥抱世界的人却是凤毛麟角，施永青做到了。　　近日，记者有机会采访了施永青先生。乍看之下，这位头发花白、温和宽容的谦谦君子无论如何也很难与驰骋沙场30年、被中国业内一致公认为房地产“教父”联系在一起。采访中，主人公言谈举止间每时每刻透出的管理理念、人生故事、坚韧、苦难以及成就……让人感动。　　买楼要考虑经济周期　　记者就敏感的房价问题采访了施永青。　　施永青没有马上进入主题，而是在纸上由下至上地画出一条笔直的斜线，“我们姑且称它为房地产价值线”，紧接着，他又围绕着“价值线”上下画出一条类似波浪的线条，“姑且称它为房地产价格线”，人类的文明史就是土地的争夺史；土地资源的不可再生使其“价值线”必然一直向上攀升，长期是涨，但是涨的过程也必然会有调整。而“价格线”不单是建筑费，有很多是地价，比如香港有些地方60%左右是地价，建筑费只占约30%，地价部分不会折旧，可能因为城市发展、生产力上升、通货膨胀等因素，地价部分还会增值，反之则贬值。　　记者注意到，被施永青称为“房地产价格线”的波浪十分有意思，超过“价值线”部分都是尖顶，而低于“价值线”部分则都是圆底。记者询问施永青，为什么“房地产价格线”几乎都是尖顶圆底形状？“这就是房地产价值和价格的一般规律，每当价格超出价值而上升时都表现得很快，与此同时，下降时自然也不会慢；而当其价格一旦低于价值时，一般是循序渐进，其表现较为温和”。　　施永青说：“我不是深圳人，深圳楼市是否还会下跌，我比较难做判断”。他告诉记者一个思维方式，价格信息要流通，价格信息不流通的时候，根本不知道什么是合理的价格，所以比较难做决定。而看单体楼盘是否涨跌，主要看房地产价格中的两个部分，第一部分是反映建筑费也叫生产成本；第二部分是地价。如果买一个房子建筑费占房价的大部分，这个地方不一定太好，买下来以后建筑费要折旧的价格就会越来越低，好像买手表，如果只是完全反映它的生产成本，用时间长了，走得不准了，价格就跌下来。反之亦然。　　施永青告诉记者，毋庸置疑，中国房地产市场已经进入新一轮调整期，但这一调整期是市场经过一轮疯狂上涨后的一次正常的波动，是在市场规律作用下的较为理性的回归。人们通过理性分析不难发现，目前房地产市场并没有“崩盘”，面对空前强大的“看空”阵营，地产商既不要过于悲观，但的确应该特别警惕。依据香港地区楼市发展的经验，在楼市危局中，“应变”越早的地产商，生存下来的几率就越大。施永青对“愚公移山”颇有微词，确信“愚公”应该“移屋”，为什么不做困难少的事，却偏要做困难多的事？施永青认为目前的“生死牌”是掌握在地产商自己的手中，就看自己如何调整。就像一大队人马排着队去送“死”，排在前面的一定是先“死”，只有应变能力强的公司才会排在最后，才会尽早下决心“移屋”。　　施永青告诉记者，买楼投资主要需考虑两个因素，经济周期和市场经济。在复苏的时候当然是投资的最好时机，这要看经济的周期。施永青分析，中国的房地产在“奥运会”之后虽然仍然处于危机期，但不会出现“雪崩”，出现的应该是新的一轮转机。　　推崇“老子”的无为而治　　施永青对人生哲学感悟颇为深刻。尤其推崇“老子”的“无为而治”。　　施永青告诉记者，“天道是不分古今中外的，驾驭着今天的存在仍然是天之道。无为而治常常能出奇制胜”。　　其实，青年时代的施永青并不喜欢“老子”。一次偶然的“香港新界一日游”，偶然地上卫生间拿错了书，又偶然地看到了书中正好有能解决公司当前最棘手问题的答案，一连串的“偶然”之后，他深深地爱上了“老子”。　　施永青说：“刚开始打工的时候我很用心，但一年之后，我就希望能有更多的报酬，希望给公司多做一些贡献，这样我的报酬也能同步上升。但后来发现，市场经济往往是一个人的报酬不跟你的贡献直接挂钩，而是跟人力市场的平均价格挂钩，你可能在公司做得不错，但外面的其他许多因素把你无形地拖低，这时，不是单纯的你个人的因素能够决定你的价值，这种残酷的现实很打击一个人的工作积极性”。“天行健，君子自强不息，你不管天在管，人会自强不息，优秀人才会走人……，所以我们公司的主要特色就是报酬一定要跟个人的贡献挂钩。” 　　施永青说：“打工的时候发觉我所做的事一定要完全按照老板要求的方向走。一次，我在公司起草文件，老板在后面看的时候说施永青这里是不是这样做会更好，他问我答，好像很民主，好像他是在听我的意见，我与他解释，其实你才看了几分钟，而我起草这个文件已经想了整个上午，当然想得比你透彻些，我告诉他你这个想法不是不好，但是会有什么副作用，立刻，老板就不开心了。可能其他的员工会说老板你真英明啊，可是我这个人就不会这样，所以老板跟我争执起来，其实我也是为公司好。民之难治，以其上之有为。就是讲的这样一个道理，员工所以难管理，那时因为上面的人太有能力管理了。我们现在叫资讯社会，资讯社会就是说最好的决定应该让掌握资讯的人做，谁掌握资讯呢？不一定是老板，一定是接触市场，接触客户的人。所以我早就实行权利下放，让下面的人多做一点决定。我说无为而治，员工才有更多的发展空间”。　　施永青将“老子”的思想深深地融于自己的管理理念之中。对公司管理者，他积极主张“无为而治”，给员工更多的自主空间，甚至一些关键问题也由第一线员工自己决定；对员工，他大力提倡工作异化，报酬合理，要跟个人贡献挂钩，要让他们把自己的潜力充分发挥出来。施永青认为，一个人如果没有投入就没有成功感，所以让员工自己做一些决定，员工工作的意义就立刻体现了出来。社会工业革命以后出现一个很大问题就是工作看不到成果，所以施永青管理上的理念是把社会的分配、工作的价值、人生的意义同时结合了起来。　　勤追新境界始是幸福人　　在中国地产行业中，施永青是位十分难得的没有争议的人物。　　1978年，施永青与伙伴每人出资5000元在香港成立房地产代理公司，由于两人都熟悉市场，当时香港的房地产水平也不太高，而关键是他们和其他公司不一样，当时很多房地产代理都是代理为名，炒楼为实，他们的定位却是以服务为主，所提供的实际折数通常比别的公司高出许多，正因为目的不一样，所达到的效果自然也不一样，公司很快发展了起来。　　客户只要到中原公司就可以在第一时间内找到市场上最适合自己的楼盘，他们把全部精神放在管理和投资上，比拼的结果就是提供最好的服务。这样的定位和实际效果使其飞速发展。很快，他们从一间台子，发展到有自己的写字楼并且很快开了分行；自1992年开始，施永青担任中原的执行主席，他自始至终追求“无为而治”的管理理念。1996、1997年他们在香港一年就开了100间分行。2001年，香港的楼市出现中介公司倒闭潮，施永青突出奇招，收购濒临破产的香港第三大房地产中介公司，第二年便实现了扭亏为盈。一时间，施永青的妙手回春成为美谈。与此同时，他们先后在深圳、上海、北京、广州、天津、济南、大连、沈阳、重庆、成都、中山等大城市和二线城市开分行；中原集团现在业务不仅是地产代理，他们也从事顾问、电子地图；在网上提供地产信息，并有自己的资产管理公司。　　施永青在商场上长期得以“大手笔”、“胸怀宽广”之美名，盛名之下他并不乏味。2005年7月，他个人出资1亿元，创办了香港第三份免费报纸《AM730》。施永青在《AM730》上几乎每天开专栏，政治、经济、社会和文化等，无所不及，开创了独立于主流A、B观点之外的“C观点”。　　今年伊始，施永青已经几次成为媒体追踪的焦点。　　在施永青年满60岁、中原地产创立30周年之际，“江湖事”已交由集团黎明楷副主席掌舵，施永青将自己手上的3%分公司赢利作为其工作的酬劳，自己只参与一些幕后的工作。在自己博客中施永青声言“只是退后，并非退休”。今年3月，施永青和太太将其名下的全部股份，一并捐给了“施永青慈善基金”，用于发展教育、医疗事业。　　施永青偏爱老子，他告诉记者：“一个人钱多，亦可以用来帮助其他人得偿所愿，这才是个人存在的基本意义”。而就在两个多小时的采访即将告一段落的刹那间，记者终于明白了施永青接受采访时始终能够保持“形散神不散”，其主要源泉应该是——勤追新境界，始是幸福人。　　是的，能够用文化和智慧拥抱世界的人，是最幸福的。

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